4000萬能不能在縣城開發(fā)樓盤,很多人可能覺得這個錢太少了,根本開發(fā)不動,但熟悉房地產(chǎn)運作套路的人都知道,4000萬在縣城開發(fā)一個小樓盤,根本就沒有什么問題。

但是按照目前樓市的行情來看,把樓盤開發(fā)出來能不能賺錢那就是另外一回事了。

所謂小樓盤,我們就按兩棟樓來計算,其占地面積最少也得達(dá)到3000平米以上吧?如果小于3000平米那個小區(qū)就太起眼了。

3000平米大約是4.5畝,至于每畝地價格是多少,不同地區(qū)差異很大,從幾十萬到幾百萬都有。

我們就按照樓面價2000塊錢來計算吧,那么3000平米的土地款就需要6000萬塊錢左右,再加上前期的三通一平等一些基礎(chǔ)設(shè)施,前期估計得投入1,000萬左右,剩余可用于建設(shè)的資金就只剩3,000萬了。

我們再來看一下3000萬能夠開發(fā)一個多大的樓盤。

很多人都簡單理解為有3,000萬資金,就能只能開發(fā)3,000萬的樓盤,但很多人可能忘了房地產(chǎn)行業(yè)是玩杠桿的高手。

按照以前很多銀行的政策,只要滿足一定的條件,開發(fā)商就可以向銀行申請貸款,這種條件一般有幾個。

1、取得4證。

所謂四證就是國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證。

至于這4個證怎么拿到,其實有門道的人自然能夠拿到,如果沒有門道的人那就不要去開發(fā)了。

2、開發(fā)商具有二級以上資質(zhì)。

以前銀行對開發(fā)商的要求可能沒有那么嚴(yán),二級以下資質(zhì)可能也能夠申請到貸款,但是最近幾年時間,銀行對開發(fā)貸的要求越來越嚴(yán),一般都需要開發(fā)商具有一定的實力才能夠申請,所以必須具備有二級以上資質(zhì)。

至于二級資質(zhì)怎么弄?還是跟上面的四證一樣,如果有門道自然就可以拿到。

3、符合三條紅線標(biāo)準(zhǔn)。

前幾年監(jiān)管部門對房地產(chǎn)提出了三條紅線,只有符合三條紅線的開發(fā)商才有可能從銀行拿到貸款,這三條紅線具體為。

房企剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;房企凈負(fù)債率不得大于1;房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。

目前這三個條件基本上是硬性條件,如果不符合就無法從銀行貸到款,除非是那些大型開發(fā)商。

4、自有資金超過30%。

如果開發(fā)商想要向銀行申請貸款,必須得有一定的自有資金,自有資金占項目總投入的比例至少達(dá)到30%以上。

如果開發(fā)商符合以上這些條件,就可以向銀行申請開發(fā)。

這意味著自有資金3,000萬,從理論上來說,可以再貸款7000萬,可使用的資金就達(dá)到1億左右。

那1億的資金能夠建設(shè)多大的樓盤呢?

前面我們也提到了土地是有限的,唯一能夠拓展的就是空間,就是看你能建多高的樓層。

建設(shè)一個樓盤有很多費用,包括設(shè)計費,監(jiān)理費,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本,建安成本,公共配套設(shè)施成本,管理成本,營銷成本,財務(wù)成本,銷售成本等等。

這里面光是建安成本,也就是建筑主體每平米的建設(shè)成本大約是在1200元到2000元之間,具體要看不同地區(qū),我們就取一個中間值1500元。

除了建安成本之外,還有雜七雜八的成本,加起來也不是一筆小數(shù)目。

比如設(shè)計費大約是30塊錢每平米,監(jiān)理費大約是10塊錢每平米,造價咨詢費大約是10塊錢每平米,營銷費在100元到300元之間每平米,管理費大約是100元每平米,稅金大約是200元每平米。

把雜七雜八的費用加起來之后,小地方的商品房每平米總造價大約是在2500元到3500元之間。

當(dāng)然在小縣城開發(fā)樓盤,有些費用可能比較低,比如設(shè)計費之類的可能比較低,但再怎么低每平米總造價最少也得打2500塊錢以上。

而現(xiàn)在開發(fā)商自有資金和開發(fā)貸加一起,可支配的資金大約是1億元,這意味著就算按照每平米總造價2500元來計算,他總共只能開發(fā)4萬平方米左右的樓盤。

但是如果一個縣城造價比較低,這意味著當(dāng)?shù)氐姆績r肯定也不會太高,2500元的造價對應(yīng)的房價估計大多是在3000塊錢到4000塊錢之間,我們就舉一個中間值3500元。

按照這個房價來推算,這個樓盤從理論上來說可以賣1.4億左右,扣除4,000萬的自有資金和7,000萬的銀行貸款,還有3,000萬可以賺。

但這個7,000萬的銀行貸款期限一般都比較長,一個項目開發(fā)得3~5年時間,這里面光是利息就有可能達(dá)到1,500萬以上。

3,000萬的利潤扣除1,500萬的利息之后,剩余的就只剩1,500萬了,這說明還是有的賺的。

當(dāng)然,這個前提是建立在把房子建立起來之后,能夠順利賣完。

但是按照當(dāng)前各地樓市表現(xiàn)來看,很多地方樓市表現(xiàn)都并不太樂觀,就算把樓盤建起來了,也未必能夠賣得出去,弄不好還有可能遇到房價下跌。

假如樓盤在建設(shè)的時候,當(dāng)?shù)胤績r是3500元,從理論上來說,建成之后可以賺1,500萬,但假如建成之后房價掉到3000多塊錢了,到時非但沒有賺錢,還有可能出現(xiàn)虧損。